PRINCIPALI NOVITA'

Si segnala, tra l'altro:

MODELLI

Sono state modificate le clausole inerenti all'accettazione tacita di eredità, onde recepire l’orientamento più diffuso presso le Conservatorie italiane secondo cui - in caso di due successioni a catena, cioè nel caso in cui la parte alienante sia avente causa da due defunti, l’ultimo dei quali è, a sua volta, avente causa dal comune de cuius (si pensi alla successione legittima di due coniugi che lasciano a sé superstite un unico figlio) – è sufficiente presentare un’unica nota di trascrizione a favore della parte alienante e contro il primo defunto, menzionando nella nota stessa l’evento della morte di uno dei chiamati alla prima successione.

Sono state modificate le clausole inerenti alla garanzia per evizione, onde tenere conto di:

Cass. Civ., II, 12 dicembre 2019 n. 32964

In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per se stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 cod. civ., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 cod. civ., se ne ricorrono gli estremi.

Sono stati modificati i modelli di DISPOSIZIONI ANTICIPATE DI TRATTAMENTO (DAT), mediante l'inserimento di un articolo concernente il deposito di copia dell'atto presso la Banca dati nazionale istituita con d.m. Salute n. 168 del 2019.

Le clausole fiscali degli atti costitutivi di società sono state adeguate ai nuovi importi dei diritti annuali per l'iscrizione nel registro delle imprese, quali stabiliti, a partire dal 1° gennaio 2020, dalla Circolare del Ministero Sviluppo economico dell'11 dicembre 2019.

Su richiesta di un utente, la gran parte dei modelli sono stati integrati con la previsione di un'apposti articolo in materia di privacy, contenente l'attestazione delle parti circa la ricezione dell'informativa di cui all'art. 13 reg. UE n. 2016/679.

Inoltre, i contenuti di Argilla IUS sono stati aggiornati la fine di tenere conto di quanto segue:

NORMATIVA

1. 27 dicembre 2019 n. 160 (c.d. Legge di Bilancio 2020):

- art. 1, commi 693-694: sono riaperti i termini per la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni sociali; la relativa l'imposta sostitutiva è aumentata, per tutte le tipologie di beni, all'11% del valore così rideterminato;

- art.1, comma 695: è modificato l'art. 1, comma 496, l. n. 266 del 2005, aumentando al 26% (ventisei per cento) l'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, sulla plusvalenza di cui all'art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986.

GIURISPRUDENZA

DIRITTO CIVILE

Cass. Civ., II, 28 dicembre 2018 n. 33546

L'usufrutto acquistato da entrambi i coniugi permane, nella sua interezza e senza quota, nella comunione legale fra loro esistente fino allo scioglimento della stessa, allorquando cade in comunione ordinaria fra i medesimi coniugi, che divengono contitolari di tale diritto, ciascuno per la propria quota, fino alla sua naturale estinzione. Tuttavia, ove la cessazione della comunione legale avvenga per effetto del decesso di uno dei coniugi, la quota di usufrutto spettante a quest'ultimo si estingue, non potendo avere durata superiore alla vita del suo titolare, salvo che il titolo non abbia previsto il suo accrescimento in favore del coniuge più longevo.

Cass. Civ., S.U., 11 luglio 2019 n. 18672

L'art. 1495, comma 3, cod. civ., deve essere interpretato nel senso che, al fine d'interrompere la prescrizione in materia di diritto alla garanzia, non è necessario instaurare un processo, essendo sufficiente una manifestazione della volontà stragiudiziale in forma scritta da parte del compratore.

Cass. Civ., III, 30 settembre 2019 n. 24223

L'istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall'art. 38 l. n. 392 del 1978, non si applicano al caso in cui una società di persone abbia ceduto in via agevolata, ai sensi dell'art. 1, commi 115-120, l. n. 208 del 2015, ai propri soci l'immobile concesso in locazione, avendo il legislatore plasmato l'atto di trasferimento oneroso per renderlo idoneo ad una vera e propria causa tributaria (parziale sgravio fiscale) che viene affiancata, quale specialità del negozio, all'ordinaria causa di compravendita.

Cass. Civ., S.U., 7 ottobre 2019 n. 25021

La disciplina dell'art. 40 l. n. 47 del 1985 (ora art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001), si applica anche in relazione alle divisioni ereditarie.

Cass. Civ., III, 7 novembre 2019 n. 28624

Nei negozi di trasferimento di diritti reali e di locazione finanziaria di beni immobili la difformità del titolo abilitativo alla costruzione dalla normativa urbanistica, specie se in materia di distanze, non integra di per sé sola una ragione di nullità, poiché - pur dovendosi escludere una pregiudiziale amministrativa e, quindi, l'onere di previa impugnativa degli atti amministrativi presupposti - la sanzione ex art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001, da qualificarsi come nullità "testuale", riguarda la mancata inclusione nell'atto negoziale degli estremi del titolo abilitativo, il quale deve essere realmente esistente e riferibile all'immobile, ma non anche la sostanziale illegittimità urbanistica del bene.

Cass. Civ., II, 22 novembre 2019 n. 30555

Costituisce abuso di diritto e, pertanto, non può essere accolta la domanda di nullità del contratto preliminare proposta per mancanza della garanzia fideiussoria ex art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005 una volta rilasciata la garanzia prescritta per legge, anche se in data successiva alla stipula del preliminare, purché nelle more non si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o comunque non risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente.

Cass. Civ., III, 22 novembre 2019 n. 30557

In presenza di figli minori, lo scioglimento del fondo patrimoniale posto in essere dai genitori senza autorizzazione del giudice tutelare è invalido, ma, poiché il divieto di scioglimento è posto a vantaggio di detti minori, l'azione di annullamento spetta soltanto a questi ultimi e non pure ai terzi, ancorché creditori in revocatoria.

Cass. Civ., II, 27 novembre 2019 n. 30984

La nullità ex art. 164, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004, prevista per il caso di vendita di un bene culturale in difetto dell'autorizzazione di cui all'art. 56 del medesimo d.lgs., è relativa - unico legittimato a farla valere essendo il Ministero competente al rilascio di detta autorizzazione - e non concerne i contratti preliminari che riguardino la compravendita tali beni, per la cui stipulazione non è prevista alcuna sanzione.

Cass. Civ., II, 21 gennaio 2020 n. 1202

Ogni qualvolta l'accordo stabilito tra i coniugi, al fine di giungere ad una soluzione consensuale di separazione personale, ricomprenda anche il trasferimento di uno o più diritti di proprietà su beni immobili, la disciplina di cui al d.l. n. 132 del 2014, art. 6, convertito dalla l. n. 162 del 2014, deve necessariamente integrarsi con quella di cui al medesimo d.l. n. 132 del 2014, art. 5, comma 3, con la conseguenza che per procedere alla trascrizione dell'accordo di separazione contenente anche un atto negoziale comportante un trasferimento immobiliare, è necessaria l'autenticazione del verbale di accordo da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, ai sensi dell'art. 5, comma 3.

Trib. Monza 28 novembre 2019

La dichiarazione orale del testatore prima della lettura della scheda già predisposta dal notaio è indispensabile e non può essere sostituita dall'eventuale assenso manifestato dal testatore durante la lettura della scheda; in particolare, i cenni del capo in segno di assenso fatti dal testatore nel corso della lettura della scheda da parte del notaio, non valgono a supplire la mancanza della dichiarazione di volontà.

Trib. Parma 18 luglio 2017 n. 1116

Il contratto preliminare di un immobile da costruire è nullo qualora la garanzia fideiussoria di cui all'art. 2, comma 1, d.lgs. n. 122 del 2005, risulti essere rilasciata per un importo inferiore rispetto a quello effettivamente percepito dal promittente venditore ovvero, una volta scaduta, non venga rinnovata né ricostituita.

DIRITTO COMMERCIALE

Cass. Civ., I, 9 gennaio 2019 n. 285

L'amministratore di società il cui statuto preveda la gratuità dell'incarico non ha diritto a compenso.

Cass. Civ., I, 29 marzo 2019 n. 8962

E' illegittimo il recesso da una società a responsabilità limitata il cui termine coincida con la ragionevole durata del periodo occorrente per il compimento del progetto imprenditoriale che la società stessa si propone di svolgere; sono del tutto irrilevanti, ai fini del recesso da una società, l'aspettativa di vita del socio o la durata media attesa della sua vita.

Cass. Civ., I, 27 novembre 2019 n. 31051

Ai fini dell'efficacia del trasferimento nei confronti della società, la formalità rilevante è la vera e propria iscrizione nel registro delle imprese, non il mero deposito dell'atto di trasferimento (accompagnato dalla domanda di iscrizione), come potrebbe, invece, far pensare la lettera del novellato art. 2470, comma 1, cod. civ.

DIRITTO TRIBUTARIO

Cass. Civ., V, 5 settembre 2019 n. 22198

La costituzione di servitù, non comportando trasferimento di diritti o facoltà del proprietario del fondo servente, ma mera compressione del diritto di proprietà di questi, non può essere considerata quale "trasferimento": conseguentemente essa sconta l'imposta di registro con l'aliquota del 9% di cui all'art. 1, comma 1, primo periodo, Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, in luogo della maggiore aliquota del 15% prevista dal terzo periodo della medesima disposizione, anche quando il fondo servente abbia natura di terreno agricolo.

Comm. Trib. Prov. Pavia 30 aprile 2019 n. 225

La trascrizione dell'accettazione tacita di eredità, in quanto formalità conseguente all'atto traslativo immobiliare a titolo oneroso da cui deriva, deve essere assoggettata alla sola imposta ipotecaria nella misura fissa di euro 50 ai sensi dell'art. 10 d.lgs. n. 23 del 2011.

Comm. Trib. Prov. Milano, VII, 17 gennaio 2020 n. 79

La pretesa autonomia della clausola penale, intesa come pattuizione che può sorreggersi autonomamente a prescindere dall'esistenza del contratto a cui inerisce, è infondata in quanto, ove detto contratto fosse dichiarato nullo o annullato o rescisso, anche la clausola penale seguirebbe la stessa sorte. Va, pertanto, annullato l'avviso di liquidazione avente a oggetto il recupero dell'imposta di registro di euro 200 con riferimento a clausola penale prevista in un contratto di locazione per il caso di ritardato pagamento dei canoni.

NOTARIATO

Co.Re.Di. Trentino-Alto Adige, Friuli-Venezia Giulia e Veneto 9 luglio 2019 n. 285

Poiché la competenza per territorio nelle cause in materia di affitto di azienda, radicata dall'art. 21 cod. proc. civ. presso il giudice del luogo dove è posta l'azienda, deve ritenersi inderogabile ai sensi del combinato disposto dell'art. 28 cod. proc. civ. e dell'art. 447 bis, comma 2, cod. proc. civ., è responsabile, per violazione dell'art. 28 l. n. 89 del 2013, il notaio che abbia autenticato un atto di affitto di azienda recante "clausola di individuazione del foro competente per le controversie relative all'interpretazione ed esecuzione [del] contratto [stesso] in un luogo [...] diverso da quello di ubicazione dell'azienda".

PRASSI AMMINISTRATIVA

Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 80E del 9 settembre 2019

L'Amministrazione finanziaria supera espressamente l'orientamento di cui al par. 2.2 della Circolare n. 27E del 21 giugno 2012, affermando che, con riferimento a ogni fattispecie di cessione infraquinquennale di immobile acquistato con le agevolazione c.d. "prima casa", è esclusa la decadenza da dette agevolazioni.

Risposta dell'Agenzia delle Entrate a interpello n. 443 del 2019

Poiché la pattuizione con la quale si verifica la "retrocessione" del bene donato nuovamente in capo all'originario donante configura un nuovo contratto di donazione, la "risoluzione per mutuo consenso dell'atto di donazione" di abitazione acquistata dal donatario con le agevolazioni "prima casa" non comporta la perdita delle medesime agevolazioni richiesta in un successivo acquisto a titolo oneroso da parte del donatario stesso.

Riposta dell'Agenzia delle Entrate a interpello n. 458 del 2019

La consegna differita dell'immobile è "una modalità concordata di adempimento dell'obbligazione del venditore, funzionale alla realizzazione dello schema negoziale dedotto in contratto e non è inquadrabile nello schema negoziale del contratto di comodato"

Risposta dell'Agenzia delle Entrate a interpello n. 493 del 2019

Non sono ostativi alla fruizione delle agevolazioni di cui all'art. 19 l. n. 74 del 1987:

- la circostanza che risultino trascorsi oltre cinque anni tra la data del decreto di omologa della separazione personale da parte del Tribunale e la stipula dell'atto notarile per la realizzazione degli accordi presi dalle parte in tale sede (se nel decreto di omologa non è imposto alcun termine perentorio);

- il fatto che, in luogo della cessione della nuda proprietà, si proceda alla cessione della piena proprietà a seguito del decesso medio tempore, dell'usufruttuario;

- la circostanza che, successivamente al decreto di omologa, siano mutati i riferimenti catastali degli immobili oggetto di trasferimento, "sempreché possa dimostrarsi che trattasi comunque dei medesimi beni immobili a suo tempo indicati nell'accordo di separazione omologato".

Risposta dell'Agenzia delle Entrate a interpello n. 511 del 2019

Non può beneficiare del regime di favore di cui all'art. 7 d.l. n. 34 del 2019, convertito con l. n. 58 del 2019 (agevolazioni per il trasferimento di interi fabbricati) "l'atto di acquisto di terreni edificabili", nonostante sui medesimi insistano "fabbricati industriali dismessi in pessimo stato di conservazione e fabbricati abitativi".

Risposta dell'Agenzia delle Entrate a interpello n. 513 del 2019

L'atto di dotazione contestuale alla costituzione del trust non [può] usufruire delle agevolazioni previste dalla legge n. 112 del 2016, qualora al beneficiario non sia ancora stato riconosciuto uno stato di disabilità grave come definita dall'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n.104, accertata con le modalità di cui all'articolo 4 della medesima legge. Ottenuto il riconoscimento dello stato di disabilità grave di cui alla legge n. 104 del 1992, e ove la certificazione stessa attesti che lo stato di disabilità grave sussisteva alla data di istituzione del trust, il contribuente istante potrà chiedere il rimborso dell'importo pari alla differenza tra l'imposta pagata al momento della dotazione iniziale di beni del trust e l'imposta prevista per i conferimenti ed i trasferimenti di beni in favore del trust di cui all'articolo 6, commi 1 e 6, della legge n. 112 del 2016.

Risposta dell'Agenzia delle Entrate a interpello n. 515 del 2019.

Il trattamento tributario di cui all'art. 7 d.l. n. 34 del 2019, convertito con l. n. 58 del 2019 (agevolazioni per il trasferimento di interi fabbricati) spetta anche alle "cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci".

Risposta dell'Agenzia delle Entrate a interpello n. 525 del 2019

Nel caso di trasferimento di un capannone agricolo, destinato a demolizione integrale, unitamente ad una porzione di terreno astrattamente edificabile, l'art. 7 d.l. n. 34 del 2019, convertito con l. n. 58 del 2019 (agevolazioni per il trasferimento di interi fabbricati) può trovare applicazione solo "nell'ipotesi in cui nell'atto notarile di acquisizione fossero specificamente distinte le operazioni di acquisto del capannone agricolo e della porzione di terreno: in tale caso, infatti, l'imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna, potrebbe trovare applicazione solo limitatamente al trasferimento dell''intero fabbricato' che, nel caso di specie, coinciderebbe con il capannone agricolo. Per il trasferimento del terreno, invece, saranno dovute le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale".

PRASSI PROFESSIONALI

PRONTO ORDINI DEL CONSIGLIO NAZIONE DEI DOTTORI COMMERCIALISTI ED ESPERTI CONTABILI

In materia di esercizio dell'attività professionale in forma associata (per esempio in forma di s.t.p.):

P.O. registro ufficiale 0010851 dell'1 ottobre 2019

La rappresentanza e l'amministrazione di una s.t.p. dovranno seguire le regole ordinarie previste per il tipo societario prescelto e, dunque, in assenza di preclusioni legali, le stesse potranno essere affidate tanto ai soci non professionisti quanto ai non soci).

P.O. registro ufficiale 0010853 dell'1 ottobre 2019

Per quanto concerne le modalità di effettuazione della pubblicità informativa da parte di una s.t.p., occorre fare riferimento al medesimo regime previsto dal codice deontologico dei professionisti che la costituiscono.

La s.t.p. potrà acquisire partecipazioni in società commerciali con finalità d'investimento a condizione che:

- tale acquisizione non pregiudichi l'esercizio dell'attività professionale;

- non si tratti di una partecipazione di controllo;

- i soci della s.t.p. non assumano cariche nella società partecipata.

P.O. registro ufficiale 0011328 del 9 ottobre 2019

Deve considerarsi preclusa la possibilità per una s.t.p. di partecipare un'altra s.t.p., in quanto tale circostanza, pur non espressamente disciplinata, potrebbe di fatto sostanziarsi in un fenomeno elusivo laddove la s.t.p. socia abbia carattere unipersonale. Tale circostanza sarebbe, infatti, in contrasto con quanto disposto dall'art. 6, comma 1, d.m. Giustizia n. 34 del 2013, il quale preclude al professionista di s.t.p. la contestuale partecipazione a più s.t.p. 

P.O. registro ufficiale 0011471 del 14 ottobre 2019

In merito a una eventuale "partecipazione indiretta" (per il tramite di un'altra società dallo stesso direttamente partecipata) in una società di capitali per la quale l'iscritto svolga la funzione di amministratore o liquidatore, occorre valutare se si possa configurare una "partecipazione indiretta rilevante"; a tal fine, sarà necessario verificare:

(i) se la partecipazione diretta dell'iscritto, pur formalmente minoritaria, sia tale da individuare in capo a questi un "interesse economico prevalente";

(ii) laddove ciò fosse riscontrato, se la società partecipata dall'iscritto abbia a sua volta un "interesse economico prevalente" nella società da quest'ultima partecipata;

(iii) laddove le circostanze sopracitate fossero entrambe riscontrate, se l'ampiezza dei poteri gestori dell'amministratore/liquidatore sia tale da poter ritenere ascrivibile in capo a quest'ultimo un esercizio de facto dell'attività d'impresa, incompatibile con l'esercizio della professione.

DOTTRINA

PETTERUTI, Il trattamento di esenzione da imposte per gli atti di trasferimento relativi a separazione e divorzio tra soggetti stranieri, in CNN Notizie 3 dicembre 2019

L'autore svolge un'approfondita disamina delle principali questioni sollevate dall'art. 19 l. n. 74 del 1987, giungendo a sostenere l'applicabilità del regime di favore anche agli accordi di separazione o di divorzio stipulati all'estero.

MUSTO, La clausola negoziale in deroga all'autorizzazione giudiziale per il compimento, in presenza di figli minori, di atti di straordinaria amministrazione dei beni costituiti in fondo patrimoniale, in CNN Notizie 20 dicembre 2019

La decisione di cui a Cass. Civ., I, 8 agosto 2014 n. 17811 è confinata al solo atto di scioglimento del fondo di cui all'art. 171 cod. civ. e non è applicabile anche alla disciplina degli atti di disposizione dei beni in fondo; pertanto, anche in considerazione di quanto statuito da Cass. Civ., I, 4 settembre 2019 n. 22069 (ord.), è lecita la clausola del fondo patrimoniale che, in deroga all'art. 169 cod. civ., consente l'alienazione dei beni costituiti nel fondo stesso da parte dei soli coniugi, senza bisogno di autorizzazione giudiziale, anche in presenza di figli minori).

PETRELLI, Natura e disciplina della nullità urbanistica dopo le Sezioni Unite, in Riv. not., 2019, 671

Dopo l'introduzione del comma 1 ter nella disposizione dell'art. 29 l. n. 52 del 1985, la dichiarazione falsa o erronea, in assenza di conformità catastale al momento della stipula dell'atto, ne determina la nullità (testuale).